アパートが相続税節税になる理由


©新潟県新潟市神田公認会計士・税理士事務所
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よくアパートを建てると相続税が安くなると言われますが、その理由は相続財産の評価方法にあります。仮に相続財産が1億円の現金であった場合は、当然のことながら相続税評価額はそのまま1億円となります。

 

しかしこの1億円で6,000万円の土地を買い、4,000万円のアパートを建てたとします。この時、土地の相続税評価額は時価と比較して概ね80%程になります。まず、現金から土地に財産を変化させることで、評価を約20%減額させることができます。さらにこの土地はアパートの敷地となるため、貸家建付地(貸家の目的とされている宅地)に該当し、借地権割合×借家権割合だけ減額評価されます。例えば以下のとおりであった場合、

 

・土地の相続税評価額が48,000,000円(土地の時価60,000,000円×約80%)

・借地権割合が60%

・借家権割合が30%(原則的に全国一律で30%)

 

土地の評価額は次のとおりです。

 

48,000,000円 - (48,000,000円 × 60% × 30%) = 39,360,000円

 

またアパートについては、固定資産税評価額が相続税評価額となりますが、評価額は建築費用の概ね50~70%になりますので、仮に60%とすると、評価は40%減額されます。そしてアパートは貸家に該当しますので、借家権割合だけ減額評価されます。例えば以下のとおりであった場合、

 

・アパートの固定資産税評価額24,000,000円(建築費用40,000,000円×約60%)

・借家権割合が30%

 

アパートの評価額は次のとおりです。

 

24,000,000円 - (24,000,000円 × 30%) = 16,800,000円

 

よって土地とアパートを合計した相続税評価額は

 

39,360,000円+16,800,000円=56,160,000円

 

となり、現金のままで持っていれば1億円の評価であったものが、アパートを建築することにより、約5,600万円の評価となり、44%程減額評価され、大きな節税効果が得られます。

 

但し、アパート経営はあくまで事業です。現在、賃貸住宅の約20%、実に5戸に1戸が空き室となる程の厳しい事業環境となっています。人口減少下の中で、賃貸経営の環境は益々厳しくなることが予想されます。

 

相続税対策としては、非常に有効であるアパート建築ですが、数十年に渡ってアパート経営という厳しい事業を行っていく入念な計画が必要になります。この点を踏まえ、慎重な検討の上で、あくまで数ある相続税対策の中の一つの選択肢としてアパート建築をご検討ください。