限度面積


©新潟県新潟市神田公認会計士・税理士事務所
©新潟県新潟市神田公認会計士・税理士事務所

 

小規模宅地等の特例とは、相続又は遺贈により取得した財産のうち、相続開始前に被相続人等の事業又は居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の限度面積までの部分について課税価額の計算上、一定の割合を減額する特例措置のことです。

 

この特例を適用することができる宅地は以下の4つです。

 

①特定事業用宅地等(被相続人の事業の用に供されていた宅地)・・・減額割合80%・400㎡

ex.被相続人の個人商店の土地

②特定同族会社事業用宅地等(被相続人や親族が出資する同族会社の事業の用に供されていた宅地)・・・減額割合80%・400㎡

ex.被相続人が代表取締役を務めていた会社の土地

③特定居住用宅地等(被相続人や生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地)・・・減額割合80%・330㎡

ex.被相続人の自宅の土地、被相続人と同居していた親族の自宅の土地

④貸付事業用宅地等(被相続人の不動産貸付の用に供されていた宅地)・・・減額割合50%・200㎡

ex.被相続人がアパート経営を行っていた土地

 

相続財産のうちで特例を適用できる宅地が2以上あった場合、限度面積の考え方は以下の通りとなります。尚、事業用の宅地については①特定事業用宅地等と②特定同族会社事業用宅地等の合計を特定事業用等宅地等として計算します。

 

Ⅰ特定事業用等宅地等と特定居住用宅地等の場合

 

特定事業用等宅地等(400㎡)、特定居住用宅地等(330㎡)それぞれ限度面積まで適用が可能です。例えば、相続財産に特定事業用等宅地等が350㎡、特定居住用宅地等が300㎡あった場合には全ての宅地に80%の減額特例が適用できます。調整計算は特に必要ありません。

 

Ⅱ特定事業用等宅地等又は特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等の場合

 

以下の調整計算が必要となります。

 

A × 200/400 + B × 200/330 + C ≦ 200㎡

 

A…特定事業用等宅地等の面積

B…特定居住用宅地等の面積

C…貸付事業用宅地等の面積

 

調整計算の具体例としては以下の通りです。

 

1特定事業用等宅地等と貸付事業用宅地等の場合

 

仮に相続財産が特定事業用等宅地等300㎡と貸付事業用宅地等100㎡であった場合

 

300㎡ × 200/400 + 0(ゼロ) + C ≦ 200㎡

C ≦ 200㎡ - 150㎡ = 50㎡

 

よって特例を適用できる面積は、

特定事業用等宅地等の300㎡全てに80%減額、

貸付事業用宅地等の100㎡のうち50㎡までに50%減額

となります。

 

またもう1つの適用方法として、貸付事業用宅地等100㎡を優先した場合には

 

A × 200/400 + 0(ゼロ) + 100㎡ ≦ 200㎡

A ≦ (200㎡ - 100㎡) × 400/200 = 200㎡

 

よって特例を適用できる面積は、

特定事業用等宅地等の300㎡のうち200㎡までに80%減額、

貸付事業用宅地等の100㎡全てに50%減額

となります。

 

特定事業用等宅地等と貸付事業用宅地等についてどちらを優先的に適用するかは任意に選択することができます。特定事業用等宅地等の減額割合が80%で、貸付事業用宅地等の減額割合が50%であるため通常は、特定事業用等宅地等を優先的に適用した方が有利になるケースが多いと思われます。しかし貸付事業用宅地等の価額が特定事業用等宅地等の2倍以上に高いなど、貸付事業用宅地等の評価が著しく高い場合には、貸付事業用宅地等から優先的に適用すべきケースも存在します。

 

2特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等の場合

 

仮に相続財産が特定居住用宅地等300㎡と貸付事業用宅地等100㎡であった場合

 

0(ゼロ) + 300㎡ × 200/330 + C ≦ 200㎡

C ≦ 200㎡ - 300㎡ × 200/330㎡ ≒ 18.18㎡

 

よって特例を適用できる面積は、

特定居住用宅地等の300㎡全てに80%減額、

貸付事業用宅地等の100㎡のうち18.18㎡までに50%減額

となります。

 

またもう1つの適用方法として、貸付事業用宅地等100㎡を優先した場合には

 

0(ゼロ) + B × 200/330 + 100㎡ ≦ 200㎡

B ≦ (200㎡ - 100㎡) × 330/200 = 165㎡

 

よって特例を適用できる面積は、

特定居住用宅地等の300㎡のうち165㎡までに80%減額、

貸付事業用宅地等の100㎡全てに50%減額

となります。

 

尚、特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等についてどちらを優先的に適用するかは任意に選択することができます。特定居住用宅地等の減額割合が80%で、貸付事業用宅地等の減額割合が50%であるため通常は、特定居住用宅地等を優先的に適用した方が有利になるケースが多いと思われますが、貸付事業用宅地等の価額が特定居住用宅地等に比して著しく高い場合には、貸付事業用宅地等から優先的に適用すべきケースも存在します。